Jun 032011
 

Aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus ist ein Investment in eine Immobilie äußerst verlockend. Fast ist man geneigt, mit hohem Fremdkapitalanteil zu finanzieren, denn „die Inflation wird ja die Schulden entwerten“. Und Immobilien überdauern als klassischer Sachwert jede Währungskrise. Offensichtlich denken nicht wenige Anleger so, denn die Immobilienpreise in Deutschland haben bereits stark angezogen.

Beim Immobilienkauf gibt es bekanntlich drei wichtige Kriterien: Lage, Lage, Lage. Dass an diesem Bonmot etwas dran ist, zeigt sich daran, dass sich in manchen Teilen Deutschlands aufgrund des demografischen und strukturellen Wandels für Immobilien überhaupt keine Käufer mehr finden. Allerdings muss auch konstatiert werden, dass Immobilien in guten Lagen inzwischen pauschal als überteuert bezeichnet werden dürfen. Wer zu diesen Preisen kauft, geht ein nicht unwesentliches Preis-Risiko ein. Doch es schlummern noch weitere Gefahren für Immobilien-Investoren.

Simon Betschinger schreibt heute in seinem Blog: „Bei 126.000€ Jahreseinkommen werden nach dem Abgabenrechner des Bundesfinanzministeriums Steuern in Höhe 47.209,14 Euro fällig. Es verbleiben monatlich 6.566 Euro Nettoeinkommen. Die FAZ hat letzte Woche vorgerechnet, dass nur 1% aller Deutschen monatlich über ein solches oder höheres Einkommen verfügt. Das ist eine Menge Geld, aber nicht genug, um in guter Gegend ein schönes Haus auf großem Grundstück bauen zu können. Wenn dieser ursprünglichste aller Familienträume selbst den einkommensstärksten Deutschen verwehrt ist, dann spiegelt sich darin eine tiefe Generationen- und Klassenungerechtigkeit wider. Wer bei Null anfängt, hat selbst in exponierten Berufen nur schwer die Möglichkeit in noch jungen Jahren zu einem klassischen Wohlstandsbild zu gelangen.“

Auf einen ähnlichen Vorgang weist Markus Gärtner in seinem Blog hin. Er schreibt, dass in Vancouver (Kanada) Chinesen in ganzen Gruppen aus den Fliegern aussteigen, „die mit Säcken voller Bargeld […] nur eines im Sinn haben: Buy, as fast as you can, on all terms.“ Weiter: „Die himmelstürmenden Preise fangen an, für die Einheimischen ein Problem zu werden: Denn junge Menschen können sich Häuser zu einem Durchschnittspreis von 820.000 Kanada-Dollar […] nicht mehr leisten, ganz zu schweigen von den astronomischen Immobiliensteuern, die der Besitz nach sich zieht. In Hong Kong hat dies bereits zu größeren Demonstrationen geführt. In Vancouver geht das auch bald los.“

Dies sollte zu denken geben. Wenn wir global immer offensichtlicher eine wachsende Wohlstands-Schere sehen, wird es früher oder später dazu kommen, dass die Wohlhabenden verstärkt zur Kasse gebeten werden. Und dies dürfte insbesondere Immobilien-Eigentümer treffen. Hierzulande wird bereits darüber diskutiert, ob der aktuell stattfindende Zensus nicht in Wirklichkeit dazu dient, die Einführung einer Sonder-Abgabe in Form einer Zwangshypothek vorzubereiten. Zur Erinnerung: Bereits 1923 und 1948 gab es staatliche Zwangshypotheken in Deutschland. Dabei wird eine Grundschuld zugunsten des Staates in die Grundbücher eingetragen, Immobilienbesitzer somit zwangsweise verschuldet und ihnen die Rückführung aufgezwungen.

Ausschließen sollte man einen solchen Vorgang sicher nicht. Und sollten die Diskussionen um Staatspleiten etc. zu einer nachhaltigen Zinswende führen, so dürfte auch dies negativ auf Immobilien-Investoren rückwirken. Wer variabel finanziert hat, sieht sich dann womöglich gezwungen, wieder zu verkaufen, was die Preise allgemein drücken könnte – siehe die anhaltend negativen Entwicklungen am US-Immobilienmarkt. Und auch wer einen festen Darlehenszins vereinbart hat, wird womöglich in der Zukunft eine Anschlussfinanzierung zu ungünstigeren Konditionen vornehmen müssen. Zudem erhöhen sich mit steigenden Zinsen die Opportunitätskosten: Warum eine Immobilie halten mit 3% Mietrendite (aktuelles Durchschnittsniveau), wenn man auf dem Sparbuch dann womöglich 5% bei signifikant höherer Liquidität bekommen kann? In einer Phase hoher Inflation wird zudem die Teuerung die Möglichkeit, die Mieten anzuheben, deutlich übersteigen. Real sinkt demnach der Mietertrag. Neben dem haben nicht selbst genutzte Immobilien weitere Risiken (Leerstand, Mietnomaden, unerkannte Baumängel, etc.).

Zuletzt: Wer Immobilien allein als Inflationsschutz kauft, ist im weitesten Sinne ein Spekulant. Es ist keineswegs sicher, dass wir eine nachhaltige Phase hoher Inflation erleben werden. Und selbst wenn, so dürfte eine solche die Gesamtwirtschaft massiv belasten. Es wäre daher durchaus vorstellbar, dass Preise für Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs stark steigen, Immobilienpreise aber fallen, da eben immer größeren Bevölkerungsanteilen Kaufkraft entzogen wird. Genau das beschreibt Gonzalo Lira in seinem Beitrag ‚Inflation, Hyperinflation and Real Estate‘.

Wie sicher wären Ihre Einnahmen im Falle einer nachhaltig hohen Inflation? Könnten Sie womöglich selbst unter finanziellen Druck bzw. in eine Zwangssituation geraten?

FAZIT: Immobilien primär als Inflationsschutz zu erwerben, ist keine sinnvolle Strategie.

Mai 062011
 

Für Aufsehen sorgte Anfang April die Nachricht, dass der „Anleihenguru“ der Allianz-Tochter Pimco Bill Gross short in US-Bonds sei. Wie so oft wenn große Player ihre vermeindliche Positionierung publik machen, kam es seit dem genau zur gegenteiligen Entwicklung: die US-Bonds stiegen. Doch wie ist das möglich? Wie kann es sein, dass US-Anleihen trotz der ausufernden Verschuldung und der Diskussionen über das Ende des US-Dollar zulegen?

Wichtig zu sehen ist, dass weltweit genau wegen der exporbitanten Verschuldung auch entsprechende Vermögen vorhanden sind, die Anlage suchen. Und es gilt nach wie vor, dass der US-Anleihenmarkt der größte und liquideste Anlagemarkt der Welt ist. Zudem waren die Börsen und Rohstoffe jüngst exzellent gelaufen. Es hatte sich eine Blase bei den Inflationserwartungen gebildet, welche jüngst durch schwache Wirtschaftsdaten aus den USA und der EU zumindest einen Knacks bekommen hat. Wir haben in unserem kaufkraftschutz-Twitter-Feed mehrmals insbesondere auf die Risiken bei Silber hingewiesen, das dieser Blase Ausdruck verlieh.

Vieles spricht dafür, dass die kommenden Monate eher wieder deflationär geprägt sein werden, weshalb Anleihen noch gesucht sein dürften. Doch wenn man einen Blick auf die langfristige Entwicklung der US-Zinsen wirft, deutet sich eine Bodenbildung an. Die Zinsen dürften tendenziell ab Ende 2012 ihren Anstieg beginnen, die Anleihenmärkte dann in einen nachhaltigen Bärenmarkt übergehen. Für Sachwerte wird dies generell eher negative Implikationen begründen, was jedoch durch die zu erwartende Reaktion der Politiker und „Wirtschaftslenker“ kompensiert werden dürfte.

Apr 152011
 

Schon der Titel zeigt: das ist kein standardisiertes Mainstream-Thema. Klären wir also zunächst die Begriffe: Ein Forst ist ein bearbeiteter bzw. bewirtschafteter Wald. Holz ist das Gewebe von Bäumen (und Sträuchern) und einer der ältesten und wichtigsten Roh- und Werkstoffe der Menschheit. Aufgrund seiner hervorragenden Eigenschaften erfährt Holz vielfache Verwendung, unter anderem als Baustoff, Ausstattungsmaterial und insbesondere als Brennstoff.

Aber warum „Investment“?

Über Eigentum an Land und Forst konnten Vermögende über Jahrhunderte Wohlstand erhalten – relativ unabhängig von Krisen des Staates, der Wirtschaft und des Geldes. In diesem Punkt stehen Land und Forst den Edelmetallen in nichts nach. Dem Nachteil der Immobilität steht jedoch ein wichtiger Vorteil gegenüber: sie bringen „Cash Flow“, also Ernten. Edelmetalle hingegen erbringen keine „Früchte“ – ihr Wert ist somit rein relativ zu sehen. Gold und Silber sind sehr geeignete Instrumente, um Kaufkraft zu erhalten. Aber es sind keine „echten“ Investitionen, da sie nichts erschaffen, keine Ernten bringen, einfach nur das bleiben was sie sind. Hier ein kurzer anschaulicher youtube-Beitrag dazu:

Ich habe Ihnen Edelmetalle in diesem Gold-Research-Report bereits vor fast 10 Jahren (!), also ganz zu Beginn des Bullenmarktes nahe gelegt. An den Aussagen hat sich grundsätzlich nichts verändert.

Konzentrieren wir uns daher an dieser Stelle auf Wald-, Forst- bzw. Holzinvestments. Für das Anleger-Magazin „Smart Investor“ habe ich in diesem Beitrag zu Holz-Investments komprimiert die wesentlichen Hintergründe zusammengetragen.

Hier die wichtigsten Aspekte, die für eine Investition in (Edel)Holz sprechen:

+ Sachwert: Inflationsschutz
+ unabhängig vom Finanzsystem
+ keine Korrelation zu anderen Kapitalanlagen
+ knapper, begehrter Rohstoff
+ Wertschöpfung durch natürliches Baum-Wachstum
+ hohe Rendite
+ einmalige Umweltdienlichkeit

Wichtig ist die Erkenntnis, dass während Anlagen in Edelmetalle inzwischen durchaus „mainstream“ geworden sind, Wald bzw. Holz noch nicht von der breiten Masse als Anlage und Inflationsschutz entdeckt wurden. Es ist auch nicht zu erwarten, dass dies passieren wird, denn viele suchen eher das „schnelle Geld“ und dürften sich von den verhältnismäßig langen Laufzeiten und dem eher „exotischen Charakter“ abschrecken lassen. Und genau deshalb ist der Investment Case auch so überzeugend!