Feb 282015
 
blase

Im Mai 2011 schrieb ich im Beitrag „Wann kommt die Zinswende?“, dass ich für 2012 mit einem Tief rechne und die Zinsen „tendenziell ab Ende 2012 ihren Anstieg beginnen, die Anleihenmärkte dann in einen nachhaltigen Bärenmarkt übergehen“ werden. Bezogen war der Beitrag primär auf die 30-jährigen US-Bonds. Mit der Einschätzung lag ich bis Anfang dieses Jahres richtig, dann wurden sogar kurzfristig neue Tiefs erreicht. Ich sehe dies jedoch als finale Übertreibung an, die durch das Quantitative Easing (QE) der Notenbanken befeuert wurde.

Wenn Sie mich fragen, wo gerade die größte Blase schlummert, dann würde ich sagen: im Glauben an dauerhaft niedrige Zinsen und die Allmacht der Notenbanken. Beides wird noch in diesem Jahr seinen „Peak“ sehen. Ich rechne fest damit, dass wir im dritten Quartal ein „plötzliches Erwachen“ erleben werden. Irgendein Auslöser wird dazu führen, dass DIE Zinswende ihren Anfang nimmt (die Bodenbildung läuft wie beschrieben seit 2012), d.h. eine nachhaltige Wende an den globalen Bondsmärkten, die 2016 und 2017 deutlich an Momentum aufnehmen wird.

Global? Ja! Ich denke nicht, dass Europa den japanischen Weg gehen wird. Es mag sein, dass einzelne Länder hinsichtlich der demografischen Entwicklung ähnlich wie Japan in einer strukturellen Deflation stecken. Indes bedeutet das keineswegs, dass auch die Zinsen in Europa über eine Dekade lang tief bleiben müssen. Denn während Japan nur ein einzelnes Land ist, ist die Euro-Zone eine politisch motivierte Schicksalsgemeinschaft, der man immer weniger vertrauen wird. Heißt: die aktuellen Anleihenrenditen sind absurd und spiegeln in keinster Weise die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der einzelnen Länder wider. Griechenland ist nur ein Vorbeben. Das eigentliche Beben wird in Frankreich beginnen und damit einen der Grundpfeiler des Euro treffen. Die Parität zum US-Dollar könnte also noch in diesem Jahr erreicht werden, was 2013 bereits hier beschrieben wurde.

Ab 2016 rechne ich also mit global deutlich steigenden Zinsen. Da ich dann auch ein Wiedererwachen der Inflation erwarte, werden Investoren immer stärker in Aktien fliehen und dort die nächste gigantische Blase aufpumpen. Ich halte es für durchaus denkbar, dass der DAX Ende des Jahrzehnts über 20.000 Punkten notieren wird, der Dow Jones womöglich bei 35.000 Punkten.

Es ist also JETZT an der Zeit, sich auf die Zinswende vorzubereiten. Was heißt das konkret? Nun:

  1. Wenn Sie einen Kredit oder Darlehen aufnehmen wollen, dann zeitnah. Bedenken Sie jedoch: ein Kredit ist kein Selbstzweck. Überprüfen Sie sehr genau, ob Sie wirklich auf Kreditbasis etwas erwerben bzw. investieren möchten.
  2. Kaufen Sie keine Immobilien als Anlage! Dazu als Anregung auch nochmal der Beitrag: Was gegen die Immobilie als Inflationsschutz spricht
  3. Meiden Sie jegliche Anleihen, insbesondere Risikoanleihen!
  4. Shorten Sie keine Aktienindizes (auch wenn es sicher auch starke Rückschläge wie im Herbst 2014 geben könnte).
  5. Meiden Sie Aktien von Unternehmen mit hohen Schulden und niedrigem Cashflow.
  6. Legen Sie sich bei Edelmetallen auf die Lauer. Hier sollte es – nach einem weiteren starken Rutsch auf <1.000 US-Dollar – wieder nachhaltig aufwärts gehen.
  7. Suchen Sie sich einen guten Steuerberater. Wenn die Zinswende kommt, werden die Staaten noch stärker die Steuern erhöhen (müssen), weil die Finanzierung über Anleihen teurer werden wird.
  8. Überprüfen Sie Ihre privaten Finanzen langfristig im Hinblick auf die Frage: Inwiefern könnten sich stark steigende Zinsen negativ auf mich bzw. meinen Haushalt auswirken?
  9. Vertrauen Sie keinen Aussagen von Regierungen und Notenbanken! Deren Möglichkeiten sind begrenzt und häufig mehr psychologischer Natur.
  10. Vergessen Sie nicht, dass auch Bargeld eine Anlageklasse ist und Liquidität in den kommenden Jahren immer wichtiger werden wird. Zur Erinnerung: Bargeld lacht! Cash is king!

Ihr Feedback ist jederzeit willkommen.

Dez 012014
 

Nein, es ist kein Fehler in der Überschrift. Wie oftmals hier erläutert rechne ich fest damit, dass Japan im Ruin enden und die Euro-Zone letztlich aufbrechen wird, doch schon früher – voraussichtlich irgendwann im kommenden Jahr – wird in der Schweiz eine Finanzkrise beginnen, aus der sich gar eine Wirtschaftskrise entwickeln könnte.

Ich rechne damit, dass die Schweizer Nationalbank (SNB) gezwungen sein wird, die Zinsen anzuheben, um der sich entwickelnden Immobilienpreisblase entgegen zu wirken. Die Schweiz hat inzwischen Hypothekendarlehen in Höhe von 140% des BIP ausstehend! Mit Zürich, Genf und Bern sind drei Schweizer Städte unter den Top zehn der teuersten Städte weltweit vertreten. Selbst wenn die Schweiz ein schönes, friedliches und politisch stabiles Land sein mag: eine solche Bewertung erscheint überzogen und der Verschuldungsgrad ist besorgniserregend.

Die SNB hat sich dazu verpflichtet, den Schweizer Franken gegen den Euro nicht weiter als auf 1,20 CHF aufwerten zu lassen und kauft daher seit September 2011 in immensem Umfang Euro auf und investiert dazu in europäische Anleihen und Aktien. Dadurch hat sich die SNB Bilanz inzwischen auf ein nicht nachhaltiges Niveau von über 80% des Bruttoinlandsprodukts aufgebläht.

snb_assets_1997-2014

Wird die SNB gezwungen, die Zinsen anzuheben, wird sie die Währungsanbindung an den Euro kaum aufrecht erhalten können. Ich vermute, dass dann viele Carry Trades aufgelöst werden, was zu deutlich höherer Volatilität an den europäischen Finanzmärkten führen könnte. Noch wesentlicher erscheint mir aber, dass damit für die SNB gewaltige Verluste in ihren Vermögenswerten entstehen könnten. Denn anders als die japanische Notenbank, die mit ihrem extremen Quantitative Easing derzeit im Fokus steht, trägt die SNB Fremdwährungsrisiken. Eine neue Euro-Krise würde die SNB entsprechend in erheblichem Ausmaß belasten. Ich vermute, dass es dann als spätere Folge sogar  zu einem Ergebnis kommen könnte, dass derzeit überhaupt niemand auf dem Schirm hat: Kapitalflucht aus dem Schweizer Franken!

Noch sind wir nicht da und es ist zugegebenermaßen ein gewagtes Szenario. Doch auf einer Website wie kaufkraftschutz.de müssen wir genau solche Überlegungen anstellen. Sollte es tatsächlich zu einer Kapitalflucht aus der Schweiz kommen, hätte dies das Potenzial, das Land in eine nicht mehr selbst zu beherrschende Wirtschaftskrise zu führen. Und die oben beschriebe Immobilienpreisblase könnte dann recht zügig „Luft ablassen“, was wiederum ein Desaster für die finanzierenden Banken wäre.

Insofern warne ich hiermit eindringlich und meiner Kenntnis nach bisher als einziger Marktstratege explizit vor Investments jeglicher Art in der Schweiz.Die SNB hat sich zu einem „Hedgefonds mit einem sehr einseitigen Trade“ entwickelt. Geht dieser schief, könnte selbst dieses scheinbar so stabile Land eine ungeahnte Finanzkrise erleben – noch vor Japan…

Jun 152011
 

Der Median des Preises von Einfamilienhäusern in den USA in Gold nähert sich den Tiefs von 1980. Aktuell kann man demnach ungefähr für 106 Unzen Gold ein Einfamilienhaus in den USA erwerben. 2001 waren dazu noch 601 Unzen nötig. In Gold ist ein solches Haus also heute 80% günstiger.

Quelle: chartoftheday.com

Auch wenn inzwischen Preis-Ziele für Gold von 5.000 USD und mehr genannt werden, ist dennoch immer rational abzuwägen, wo das eigene Geld sinnvoller platziert ist. Bei allen Diskussionen über Inflation und Geldentwertung ist zu beachten, dass es Aspekte gibt, die kaum allgemein monetär bewertet werden können. Ein solcher Aspekt ist der Nutzwert. Abgesehen von der Verwendung als Schmuck, Zahnfüllung oder zur Dekoration weist Gold nur einen geringen Nutzwert auf. Selbst eine Zahlungsmittelfunktion ist heute recht fraglich. Daher mutet es auch teils fast schon zynisch an, dass mit großen Anstrengungen Gold aus dem Boden gewonnen wird, nur um es dann nach der Förderung und dem Gießen zu Barren wieder in den Boden – in Tresoren – zu lagern.

Gold ist durch seine Historie, Schönheit und sein begrenztes Vorkommen wertvoll und insbesondere in Zeiten negativer Realzinsen ein ausgezeichneter Kaufkraftschutz. Aber es ist mitnichten ein Wert an sich. Es tut nichts, es wächst nicht, es erschafft nichts. Gold ist eher ein Spiegel des Zustands des Geld- und Wirtschaftssystems. Es ermöglicht, Kaufkraft über Raum (Ländergrenzen) und Zeit zu erhalten. Aber natürlich braucht man auch einen Ort zum leben. Und „gefühlt“ scheint dies wertvoller zu sein als den Nutzen, den Gold stiftet.

Nicht wenige Investoren erwarten, dass die Dow/Gold-Ratio, also der Dow Jones bewertet in Gold auf 1 fallen wird. Dies mag sein, wir würden jedoch nicht darauf wetten. Auf jeden Fall würden wir bei Erreichen einer solchen Bewertung alles Gold verkaufen und dafür Aktien kaufen. Und auch bei Einfamilienhäusern rückt – zumindest in den USA – nun der Zeitpunkt sehr nahe, wo sich eine Familie mit Ersparnissen und halbwegs sicherem Einkommen fragen muss, ob das Geld nicht besser im eigenen Haus als in Gold investiert ist. Wir möchten jedoch nochmals daran erinnern: eine Immobilie allein als Inflationsschutz zu kaufen ist womöglich keine gute Idee.

Was denken Sie?

Jun 032011
 

Aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus ist ein Investment in eine Immobilie äußerst verlockend. Fast ist man geneigt, mit hohem Fremdkapitalanteil zu finanzieren, denn „die Inflation wird ja die Schulden entwerten“. Und Immobilien überdauern als klassischer Sachwert jede Währungskrise. Offensichtlich denken nicht wenige Anleger so, denn die Immobilienpreise in Deutschland haben bereits stark angezogen.

Beim Immobilienkauf gibt es bekanntlich drei wichtige Kriterien: Lage, Lage, Lage. Dass an diesem Bonmot etwas dran ist, zeigt sich daran, dass sich in manchen Teilen Deutschlands aufgrund des demografischen und strukturellen Wandels für Immobilien überhaupt keine Käufer mehr finden. Allerdings muss auch konstatiert werden, dass Immobilien in guten Lagen inzwischen pauschal als überteuert bezeichnet werden dürfen. Wer zu diesen Preisen kauft, geht ein nicht unwesentliches Preis-Risiko ein. Doch es schlummern noch weitere Gefahren für Immobilien-Investoren.

Simon Betschinger schreibt heute in seinem Blog: „Bei 126.000€ Jahreseinkommen werden nach dem Abgabenrechner des Bundesfinanzministeriums Steuern in Höhe 47.209,14 Euro fällig. Es verbleiben monatlich 6.566 Euro Nettoeinkommen. Die FAZ hat letzte Woche vorgerechnet, dass nur 1% aller Deutschen monatlich über ein solches oder höheres Einkommen verfügt. Das ist eine Menge Geld, aber nicht genug, um in guter Gegend ein schönes Haus auf großem Grundstück bauen zu können. Wenn dieser ursprünglichste aller Familienträume selbst den einkommensstärksten Deutschen verwehrt ist, dann spiegelt sich darin eine tiefe Generationen- und Klassenungerechtigkeit wider. Wer bei Null anfängt, hat selbst in exponierten Berufen nur schwer die Möglichkeit in noch jungen Jahren zu einem klassischen Wohlstandsbild zu gelangen.“

Auf einen ähnlichen Vorgang weist Markus Gärtner in seinem Blog hin. Er schreibt, dass in Vancouver (Kanada) Chinesen in ganzen Gruppen aus den Fliegern aussteigen, „die mit Säcken voller Bargeld […] nur eines im Sinn haben: Buy, as fast as you can, on all terms.“ Weiter: „Die himmelstürmenden Preise fangen an, für die Einheimischen ein Problem zu werden: Denn junge Menschen können sich Häuser zu einem Durchschnittspreis von 820.000 Kanada-Dollar […] nicht mehr leisten, ganz zu schweigen von den astronomischen Immobiliensteuern, die der Besitz nach sich zieht. In Hong Kong hat dies bereits zu größeren Demonstrationen geführt. In Vancouver geht das auch bald los.“

Dies sollte zu denken geben. Wenn wir global immer offensichtlicher eine wachsende Wohlstands-Schere sehen, wird es früher oder später dazu kommen, dass die Wohlhabenden verstärkt zur Kasse gebeten werden. Und dies dürfte insbesondere Immobilien-Eigentümer treffen. Hierzulande wird bereits darüber diskutiert, ob der aktuell stattfindende Zensus nicht in Wirklichkeit dazu dient, die Einführung einer Sonder-Abgabe in Form einer Zwangshypothek vorzubereiten. Zur Erinnerung: Bereits 1923 und 1948 gab es staatliche Zwangshypotheken in Deutschland. Dabei wird eine Grundschuld zugunsten des Staates in die Grundbücher eingetragen, Immobilienbesitzer somit zwangsweise verschuldet und ihnen die Rückführung aufgezwungen.

Ausschließen sollte man einen solchen Vorgang sicher nicht. Und sollten die Diskussionen um Staatspleiten etc. zu einer nachhaltigen Zinswende führen, so dürfte auch dies negativ auf Immobilien-Investoren rückwirken. Wer variabel finanziert hat, sieht sich dann womöglich gezwungen, wieder zu verkaufen, was die Preise allgemein drücken könnte – siehe die anhaltend negativen Entwicklungen am US-Immobilienmarkt. Und auch wer einen festen Darlehenszins vereinbart hat, wird womöglich in der Zukunft eine Anschlussfinanzierung zu ungünstigeren Konditionen vornehmen müssen. Zudem erhöhen sich mit steigenden Zinsen die Opportunitätskosten: Warum eine Immobilie halten mit 3% Mietrendite (aktuelles Durchschnittsniveau), wenn man auf dem Sparbuch dann womöglich 5% bei signifikant höherer Liquidität bekommen kann? In einer Phase hoher Inflation wird zudem die Teuerung die Möglichkeit, die Mieten anzuheben, deutlich übersteigen. Real sinkt demnach der Mietertrag. Neben dem haben nicht selbst genutzte Immobilien weitere Risiken (Leerstand, Mietnomaden, unerkannte Baumängel, etc.).

Zuletzt: Wer Immobilien allein als Inflationsschutz kauft, ist im weitesten Sinne ein Spekulant. Es ist keineswegs sicher, dass wir eine nachhaltige Phase hoher Inflation erleben werden. Und selbst wenn, so dürfte eine solche die Gesamtwirtschaft massiv belasten. Es wäre daher durchaus vorstellbar, dass Preise für Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs stark steigen, Immobilienpreise aber fallen, da eben immer größeren Bevölkerungsanteilen Kaufkraft entzogen wird. Genau das beschreibt Gonzalo Lira in seinem Beitrag ‚Inflation, Hyperinflation and Real Estate‘.

Wie sicher wären Ihre Einnahmen im Falle einer nachhaltig hohen Inflation? Könnten Sie womöglich selbst unter finanziellen Druck bzw. in eine Zwangssituation geraten?

FAZIT: Immobilien primär als Inflationsschutz zu erwerben, ist keine sinnvolle Strategie.